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              美國購房,選經紀人比選房重要?

              2016年04月18日 09:40
              來源:鳳凰房產海外

              近幾年中國開始流行海外資產配置,海外購房熱,而與此同時,中國土豪在美國屢創地產成交神話的同時,不少問題也暴露出來,引發不少投資人對海外購房的擔憂。

              針對怎樣選擇適合自己的房產,如何在美國購房以及隱性風險、如何和中介機構打交道等問題,鳳凰房產海外頻道日前采訪了江湖人稱“大俠”(微信號:大俠的EB5八卦江湖)的美國投資移民和地產資深從業人士。

              以下是專訪實錄:

              大俠好!很高興您能接受我們的文字專訪,以下主要就美國房產網友關心的問題,希望您能幫我們廣大網友進行解答,謝謝!

              大俠:不謝不謝,大俠對美國房產略懂皮毛,盡些綿力,大俠在房產上的內功修為并沒有在投資移民上那么深厚,如果有說的不對的地方,還望各位江湖兒女多擔待!

              在美國購買房產時,我們應注意哪些問題,和美國的中介機構打交道,應該留意寫什么?

              這個說下去可就大了去了,一時半會還真說不完,考慮到這個事情的復雜性,大俠唯一的建議就是找個好中介和好經紀人,一個好的中介可以幫你省去很多的麻煩,哪怕交易完成后也能幫助出租管理。

              大俠絕對不建議自己DIY,雖然省錢,但是萬一出問題可得不償失。如何選擇好的公司和經紀人,這個相對于中國人來說比較簡單,公司存在年限較久,經紀人從業時間較長,成交房子數量較多,都說明其對當地市場較為了解。

              另外,要是長期準備進行房產投資的朋友,不妨自己考個地產經紀執照,個人認為不難,而且非常有助于自己進行地產投資。

              很多人喜歡華人經紀,因為英文不通,有個說中文的方便些,這是個有利有弊的選擇。華人經紀太過于了解你心理,另外華人經紀也有可能耍滑頭,還有一種華人經紀是兼職來的,自己做這個就是想賺幾筆外快,業務并不是很精通,這些問題都會給你買房前后造成一定的困擾。

              大俠建議是找一些在當地市場比較久的中介公司的全職華人經紀,怎么去找呢,去當地最大的地產中介,問有沒中文服務,記住,美國的地產銷售單位是以地產公司為單位,然后才是底下銷售,公司跟經紀是相互分傭金的,而且地產公司要對經紀的交易負責。還有一種地產經紀是個體戶模式的,所持執照也允許。

              另外,買房前幾個報告也是要看的,就是房屋估值報告(Appraisal,房屋狀況報告(Inspection)產權報告(Clean Title),有的人購房為了省錢可能會省卻前兩個,大俠建議購買高價房的時候,最好有當地比較知名的公司出具的報告,以防萬一。當然,一個好的經紀人,也會幫你做一些事先的調查。一個好的地產經紀人基本上可以幫你注意到大多數問題。

              但是,切記,好的經紀人分別并不是她跟你套近乎的程度,以及廣告登的鋪天蓋地的宣傳,這些都不重要,最重要是他一年成交了多少套房子,其中有沒有你喜歡的類型。

              其他注意的問題真的不知道有哪類,大俠見過很多匪夷所思的問題,所以已經搞不太清楚什么算是一般狀況下的一般問題了。

              購買美國房地產項目,對于剛過去的中國人會有哪些隱形的風險?如果事前能行之有效的進行合理規避以免帶來重大損失?

              大俠:大俠覺得這個“隱形”風險真不好說,大俠從業期間見過各種匪夷所思的風險,不知道算不算的上“隱形”。大俠見過最奇葩的案例之一是房子周圍有個蝎子窩,基本上每周都看到有一兩只蝎子在廚房周圍溜達,請了三波滅蟲的都殺不掉。

              這種情況,萬一房子里租客被蝎子蟄傷,房東可能也要付連帶責任,還有自己住也提心吊膽的,尤其是中國人燒菜油大,蝎子有喜歡吃葷的。

              另外還有的房子是結構缺陷的啊,事先地產經紀沒披露,或者是別人翻新房,就是舊房改造出來的,看起來跟新的一樣,其實內部還是比較爛,大俠曾近見過有地產經紀賣這種翻新屋謀取暴利,事前能規避的就是,盡量搞清楚,如上文所述,一個好的地產經紀可以幫你免除不少這類風險。

              還有就是想買的安心,就不要吝嗇一開始那些個報告的費用。另外可能就是房子過去的產權糾紛啊,未付清前面的物業管理費,水電煤氣費啊之類的問題。

              之前有報道,說是美國房地產價格高漲是由于中國人到美國置業的人越來越多,您同意這種觀點嗎?為什么?根據您個人經驗進行判斷,美國房地產價格還能在高位維持多久?

              大俠:我只能說部分同意。除了中國的土豪外,還有很多中東的土豪,南美的土豪,俄羅斯的土豪也在往美國地產市場砸錢啊。這種變相夸大中國人購買力的行為是瞧不起其他國家人民也很有錢的歧視行為。首先是美元加息,資金回流,其他國家的土豪們為了防止自己手中資產貶值,也會將一部分資產作為美元配置,房地產也是首選,因為看的見,摸得著,穩定出租回報。

              造成這種中國人天下無敵的觀念,可能是因為中國人喜歡扎堆買,首先是文化共同性,都是來自中國大陸的買家,可能對同一個地方的同一戶型比較偏向,所以導致了某些小區基本都是中國人買的房子。

              另外可能就是中國大陸的銷售方偏向于推某些房子,比如最近流行中國地產企業跑去美國開發地產,這種房子多半還是銷回中國,老美可能不太喜歡。因為給中國人推銷房子的人的房源基本都差不多,中國人可能會造成部分區域的房價高漲吧。

              所以,這個問題的答案應該是,高漲跟中國人去美國買房有部分相關性,但是沒有想象的那么離譜。

              然后是關于美國房地產處于高位的問題,關于美國地產市場是否存在泡沫或者在高位,大俠是搞分析的,凡是要講事實擺證據,從來沒說過美國地產價格在高位徘徊之類的鬼話。

              大俠目前主營業務不涉及美國地產,所以也懶得對美國地產做細致的分析。目前大俠的感覺是美國地產部分地區的部分房型出現供大于求的情況,而且短期內不會好轉。美國是自由市場經濟的國家,房地產市場發展比中國歷史長久很多,規章制度等比較完善,而且美國也不會像中國一樣,時不時的干預下市場。美國的地產市場更符合市場經濟,大俠之前在微信公眾號中曾經表示過對紐約豪宅市場的擔憂。

              另外,由于國際熱錢的涌入,部分地區難免出現短暫的市場過熱情況,但是目前美國仍然有很多地產市場還是相當健康的。大俠教廣大江湖兒女一個最簡單評估方法。

              目前美國房屋貸款的利率大概在4%-5%左右,如果你的租金投資收益凈回報高于5%,那么大俠相信這個還是個比較不錯的買賣,考慮到未來貶值,以及房屋存在上漲空間,實際回報要高于這個預算。至于這個每年出租的凈收益怎么算呢,首先收入是11個月的房租,美國租房回報一般算11個月,因為其中有一個月時租客搬走,尋找新租客的情況。扣除每年的房屋保險,地產稅,維修成本,物業管理費,最后再上個出租收入稅。

              這是個非常簡單的算術題,如果在美國,某些房地產市場出租回報率依然可以高于這個值,那么大俠覺得基本沒啥風險。如果遠低于這個值,那么你就得考慮除了房價巨幅上升之外,物業持有的花費完全不能覆蓋,萬一市場突然走下坡路,那你冒的風險就比較大了。

              當然大俠對房產投資比較謹慎,各位可以根據自己的添油加醋的回報比來計算一下,比如代入房產未來升值的預期,自己現在投資劃算不劃算。

              和在中國大城市購買住房一樣,在美國買房,對于初次到美國的人來說,人生地不熟,安全因素肯定是首要考慮的,那么應如何選擇地段?

              大俠:首先確定買房是自己住呢還是出租,租客跟你喜歡的地方可能有不同,針對出租的話,所選的地方也要考慮潛在租客類型。既然問道安全,大俠強烈建議是對以后要買房的這個城市做一個大概的調研,很簡單,就是開車在城市范圍內轉一轉,了解哪些是貧困區,哪些是平民區,哪些是中產區,哪些是富有區。

              這樣以后地產經紀再帶你買房子,你也知道的個大概。分清楚這些區域只要用眼睛看看就知道,居住人群的不同,社區的房子,開的車,門前的花花草草,附近的商店,飯店,也不一樣,比如這個社區街的墻上好多涂鴉,垃圾亂堆,附近只有墨西哥連鎖超市和快餐,這種可能是墨西哥平民區。

              如果一個區域,房子門外的草坪和樹看的都很順眼,房子漆的不錯,車庫門口還停著個寶馬,附近還有不錯的連鎖牛排館,那八成是中產或富裕區域。好區房價貴,壞區房價便宜,另外就是實在不放心的話,選有門衛和鐵門的小區。

              還有就是,不要拿不同城市作比較,每個城市的發展狀況不同,在一個城市看起來比較中產的房子,再另外一個城市就是富豪階級住的,一定要牢記市內對比,哈哈。

              在美國買房,可以放心的交給經紀人嗎?如果房屋進行出租,規范流程是什么?房子如果遇到不可抗力因素毀壞,需要找什么機構進行索賠或維權?

              大俠:如果找到好經紀,完全可以放心,如果找到是不好的經紀,那可真是提心吊膽。大俠建議是多面試幾個經紀人。

              出租的流程比較簡單,取決于你是自己出租還是找地產管理公司幫租。大俠一般建議是地產管理公司幫租,這個費用應該在每個月租金收入的5%-8%不等。別看這個收費,這個比租客每天打幾個電話騷擾你要省去不少白頭發。

              地產管理公司流程是,簽署管理合同,將房子放在出租市場,招攬租客,簽署租約合同,租客搬進前房屋檢查,租客每月租金,幫助維修,不付租金租客處理,幫助報稅等。自己出租比較煩,這一切都要自己弄,遇到個爛人租客,還會搞得你雞犬不寧。

              關于房屋不可抗力損壞,這種都是屬于保險的賠付范圍,只要買了保險自然是沒事,然而不同的保險可能賠付的狀況和金額也不同,不同的州的相關法律規定也不同,不同環境的保險價格也不一樣。

              買房能辦美國投資移民么?

              大俠:哈哈哈,終于回歸大俠的比較熟悉的話題,這種忽悠移民市場上還倒是有很多。大俠覺得完全是胡扯。無論是從移民法角度,還是從操作性上來講,都行不通。退一萬步,又拿綠卡又買房的好事美國人會那么輕易給你?

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