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              新房

              你真的了解在美國租房嗎?房東和租客的權益該如何保障

              2016年09月18日 14:42
              來源:鳳凰房產海外

              移民或留學生來美,人生地不熟,難免會面臨到很多與法律相關的問題,不知如何處理才妥當。美國是一個保障民權的國家,事先知道自己租屋的權益,爭取合理的待遇,對房東和房客雙方而言都十分重要。


              租屋合約通常有兩種,一種是以月為計算單位(month by month),房東或房客都有權可以在三十天之前通知搬家。另一種是以一年、兩年或三年為期的租約,就比較復雜,但搬家通知也必須至少三十天前,甚至六十天、九十天都可能,以雙方訂的合約內容為準。

              在美國租屋的民事案件,賠償金額通常不超過美金5000元,花錢請律師并不劃算。有爭議時,可以到各城市地方法院的小額法庭(Small Claim Court)自行填寫好簡單扼要的訴狀,列名排隊,等候審訊日期,通常不超過一兩個月即會排定出庭期。

              租屋Q&A:
              1. 在美國租房子,是否一定需要簽合約?
              租約可以是口頭的,也可以是書面的。但是,一年以上的長期租約通常要求是書面的才具法律效力。
              口頭合約口頭上達成協議也可以具備法律效力。但隨時閑推移,雙方對合約的記憶和理解可能都有變化,加上口說無憑,經常會產生不必要的糾紛及誤會,最好雙方簽署書面的合約為好。

              書面合約一定要仔細閱讀,因為有時租約會有特別的規定或條款。同時,留意合約上留空的地方是否在你簽字之前已經填寫完整。簽字之后,你有權索要一份副本。
              租房時,向房東或其經紀人索要房東的名字,地址和電話。遇到緊急情況或需要房東修理時,可以及時通知房東或其代理。房客可以要求房東將其聯絡電話寫入合約上。

               

              2. 是否所有租屋合約都一樣?
              不是的。租屋合約主要有二種,一是固定期限的長期租約(LEASE),二是每周或每月的短期租約(RENTAL AGREEMENT)。除非你違反長期租約或者短期租約規定,否則房東不能擅自更改租約期限或者加租。房東也不能在租約到期前讓你搬走。
              短期租約并沒有一定期限,直到你決定搬出或者房東要求你離開。如果你要搬走,需要提前三十天通知房東。如果房東要加租,加租幅度在10%或以下,必須提前三十天以書面形式通知租客;加租幅度在10%以上的,則提前六十天。

               

              3. 合約看起來像是官方文件一樣打印好的,我可以更改書面合約嗎?

              不要被這些正規打印好的表格被迷惑住,房東所提供的合約表格大都偏袒房東,里面的內容都可以透過雙方協商而進行改動。只要房東同意,在你簽字前可以進行修改。可在合同上直接劃去雙方都同意刪除的部分,或者進行補充。雙方都必須在更改的地方注明各自的姓名縮寫。

              4. 我和房東簽了一年的合約,但住了二個月就不想住了,能退嗎?
              一般不能,除非房東同意。一旦租客簽署了長期租約,租客就要承擔整個租期的租金,縱使租客搬走不住,房東仍有權要求租客所有的租金。法律規定房東有責任在租客搬走后盡最大的努力找到新租客,但是簽署長期租約的租客必須向房東支付空置期間的租金。

               

              5. 除了合約之外我還需要支付其它費用嗎?
              在簽署合約時,房東有權利要求租客支付以下費用:預先支付最后一月的房租,押金,清潔費或信用背景調查費。
              除要求支付租金外,房東可能要求押金(Security Deposit)。押金主要是房東為了保證自己的財產免受不必要的損壞,在租客搬走后,房東可以從中扣除租客損壞房屋的所有費用以及清潔費用。
              當你搬走前,你可以請房東檢查房子,如果有問題你自己先修理好,這樣可以取回押金。但如果你是欠租金而被要求搬走,則不適用以上情況。

              6. 我的朋友剛來美國,我替他租屋時做擔保人,他不付租金,房東可以要我負責嗎?
              可以的,如果你是租約的共同簽署人的話。

               

              7. 房東有哪些權利?
              房東有權要求房客按租約行事,包括按時交租金,合法使用所租用的房屋。例如,租客不能租來做商業用途,租屋內不能養動物,租客不能分租給他人等。如果你違反租約規定,房東有權請你搬走,如果你拒絕搬走,房東可以上法庭要求驅趕你。房東也可以規定房客的人數。此外,房東有權變賣房產。如果房子被賣了,你的租約不會受到影響。房東必須把你的租約轉給新房東或者退款給你。

              8. 房子的修理誰來負責?
              一般來說,誰損壞,誰負責。如果不是被你損壞,則通常由房東負責。提出修理的最好時機是簽約后,但搬進來之前。你可帶上你的朋友一起視察房子,發現損壞可當場向房東提出或是拍攝照片,你的朋友可以做證人。關于修理的請求最好以書面方式提出,并注明日期,自己保留證據。

               

              9. 如果房子環境不適合居住,我可以投訴房東嗎?
              可以。你可以要求房東維修,如果房東拒絕,你可以向當地市政府的房屋管理部門投訴。如果房子內發現老鼠,你可致電城市衛生健康部門清理。如果垃圾堵塞防火通道,你可以向消防部門投訴房東。政府部門一般會給房東六十天時間改正。如果房東還未改正,你可以透過法律途徑來保護自己的權益。

              10. 房東可以上法庭要求驅趕我嗎?
              可以。房東可以以你不付房租為由驅逐你。這種情況下,房東上庭前需要給你提前三天書面通知。針對各人情況請具體咨詢律師。
              如果房東要驅趕你,他/她必須去法院提出訴訟。驅趕房客程序如下:當你收到房東的逐驅通知書,你可以與房東協商自動搬走,如果你在三天內沒有達成協議,房東必須向法院提供正式的驅逐令。你收到法院的通知后,你有五天時限對起訴作出書面回應并出庭應訴。如果你未按時回應,房東自動獲勝。如果租客出庭應訴而法官裁定租客必須搬離,房東有權要求支付未付的租金以及訴訟費用。除訴訟以外,你還可以通過調節解決爭端。中立的調解員可以為你和房東進行調解。

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